踏入豬年，祝新春大吉、心想事成，今年股樓齊升、盤滿缽滿！
樓市成交回穩，按揭市場復蘇，轉按活動頻繁，筆者預期今年樓市呈「高慢牛」之勢，業主料獲豐厚利潤。不過，如果今年想再發一筆「橫財」，究竟有甚麼方法呢？答案可以參考以下「發財四式」。
發財一式：轉按賺現金回贈2.4%
近月按揭利率近乎清一色2.375%，各間銀行幾乎沒有差異，業主選擇在哪一間銀行申請轉按，現金回贈才是最重要考慮。
現時市場上最高回贈為2.35%至2.4%，以400萬元貸款額計算，2.35%即獲取9.4萬元現金回贈，相等於首年免息。在罰息期完結後，業主可以再轉按到另一間銀行，無限輪迴賺取現金過肥年。
金管局規定，現金回贈額若超過貸款額1%，該筆回贈需要扣減貸款額。不過，由於轉按是根據銀行估價，而大部份物業過去兩年升幅可觀，如果轉按只涉現有按揭餘額，由於按揭成數未觸及上限，在毋須扣減貸款額情況下，業主可直接取得現金回贈。
有讀者問到：「我現時供樓利率2.275%，依家轉按去2.375%，豈不是加了按息冇着數？」筆者以400萬元貸款額計算，按息輕微上升0.1%等於每個月供多200元；轉按獲得現金回贈則近10萬元，無論如何轉按都是更加着數。
同樣值得注意的是，美國聯儲局聲明已提到今年加息步伐大大放緩，意味香港今年加息機會極微。如果一個月拆息（Hibor，簡稱H）繼續低沉，現時H按計劃為H+1.24%，比兩年前H+1.3%至H+1.4%更低，長遠更着數。
發財二式：按揭財技「跳bar」賺優惠
按揭特色是貸款額越高，利率及回贈越優惠。假設現有按揭餘額為160萬元，轉按時如果能加按40萬元至200萬元，所取得利率優惠及回贈便能「跳bar」。
但很多客人會說：「我不想借多40萬，因為要付額外利息，雖然可以放入高息戶口對沖，但感覺都係比按揭餘款借多咗。」關鍵是「部份還款」概念。按上述例子，業主只要借多40萬元至200萬元，利率和回贈即時「跳bar」，然後正式提取按揭貸款後，馬上將40萬元以「部份還款」方式即時償還給銀行，按揭餘額便能降至原本的160萬元，不會心理上感覺「借多咗」。
「但是，部份還款要罰息吧？」其實普遍而言，現時銀行「部份還款」首年罰息只是罰部份還款金額的現金回贈率，基本上沒有任何損失，兼賺盡優惠條款；如果業主沒有資金壓力，等1至2年罰息期後才還款，便連罰現金回贈也可以省回。
發財三式：套現做高息定存賺息差
業主如果進取些，轉按時加按，然後把加按所得放到高息定期存款戶口，可獲得正現金流，坐着也可以賺錢。現時有些銀行提供新客戶優惠，美元定期存款年利率可以高達3%，轉按套現按息只是2.375%，把資金泊在這些存款戶口，便能賺取息差。值得注意的是，套現部份也有現金回贈，以100萬元貸款額計，2.35%回贈即2.35萬元。
如果不想開立定期存款戶口，可以直接把套現資金放到按息掛鈎存款戶口對沖，有些銀行按息掛鈎存款戶口更可以分享給配偶共用。
發財四式：甩按保退火險賺保費
若果轉按是為了套現並借予親人做首期置業，估價當然是愈高愈好。網上銀行估價只是引述一間估價行報價，但實際上銀行普遍跟多間估價行合作。如果想獲得最高估價，便要親自到銀行分行，讓按揭專員協助尋找最理想價位。
最後，想提醒業主要精明管理自己的按揭計劃。如果兩年前是透過按揭保險上車，期間物業價格升幅理想，轉按後「甩按保」可以取回15%退款。另外，原來銀行火險也可以退款，業主完成轉按後，可親自到銀行分行查詢有沒有收取物業最新一年火險保費，如果有便可以申請退保。不過要留意，如果火險本身包含在屋苑管理費內，亦即是俗稱「master policy」，便不能退保。
Ref: https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190209/59235344