Author: morris

I will be in vacation from 11 April to 18 April 2019, will be replying messages within 24 hours. Thanks!

Youtube: https://youtu.be/1oVBOv8LyE0 微博视频: http://t.cn/ExrkkSc?m=4352678962212047&u=1726612942 位於太子的頌賢花園，交通便捷，往港鐵太子站約需八分鐘步程，日常生活便利。 大角咀頌賢花園是香港房屋協會早於70年代推行市區改善計劃，屬最早期的舊區重建工作，由於房協重建物業時需要向政府補足地價，故出售時與私人樓無異。大角咀頌賢花園，為房協早期推售的屋苑，實用率、間隔及交通方面，屬西九龍一帶理想上車屋苑。 頌賢花園由4幢物業組成，提供480個面積由341至529方呎單位，實用率達83%。 地址 九龍大角咀通州街28號 佔地面積 3,051 平方米 落成年份 1988 座數 4 單位總數 480 單位面積 341 – 529 平方呎 管理费: HKD 1000 頌賢花園租售: http://morris-hk.com/?s=june+garden&submit=Search Foods in Prince Edward: http://morris-property.com/travellinghk/archives/313 How is your thought about June Garden? Submit your review for June Garden Now!

踏入豬年，祝新春大吉、心想事成，今年股樓齊升、盤滿缽滿！ 樓市成交回穩，按揭市場復蘇，轉按活動頻繁，筆者預期今年樓市呈「高慢牛」之勢，業主料獲豐厚利潤。不過，如果今年想再發一筆「橫財」，究竟有甚麼方法呢？答案可以參考以下「發財四式」。 發財一式：轉按賺現金回贈2.4% 近月按揭利率近乎清一色2.375%，各間銀行幾乎沒有差異，業主選擇在哪一間銀行申請轉按，現金回贈才是最重要考慮。 現時市場上最高回贈為2.35%至2.4%，以400萬元貸款額計算，2.35%即獲取9.4萬元現金回贈，相等於首年免息。在罰息期完結後，業主可以再轉按到另一間銀行，無限輪迴賺取現金過肥年。 金管局規定，現金回贈額若超過貸款額1%，該筆回贈需要扣減貸款額。不過，由於轉按是根據銀行估價，而大部份物業過去兩年升幅可觀，如果轉按只涉現有按揭餘額，由於按揭成數未觸及上限，在毋須扣減貸款額情況下，業主可直接取得現金回贈。 有讀者問到：「我現時供樓利率2.275%，依家轉按去2.375%，豈不是加了按息冇着數？」筆者以400萬元貸款額計算，按息輕微上升0.1%等於每個月供多200元；轉按獲得現金回贈則近10萬元，無論如何轉按都是更加着數。 同樣值得注意的是，美國聯儲局聲明已提到今年加息步伐大大放緩，意味香港今年加息機會極微。如果一個月拆息（Hibor，簡稱H）繼續低沉，現時H按計劃為H+1.24%，比兩年前H+1.3%至H+1.4%更低，長遠更着數。 發財二式：按揭財技「跳bar」賺優惠 按揭特色是貸款額越高，利率及回贈越優惠。假設現有按揭餘額為160萬元，轉按時如果能加按40萬元至200萬元，所取得利率優惠及回贈便能「跳bar」。 但很多客人會說：「我不想借多40萬，因為要付額外利息，雖然可以放入高息戶口對沖，但感覺都係比按揭餘款借多咗。」關鍵是「部份還款」概念。按上述例子，業主只要借多40萬元至200萬元，利率和回贈即時「跳bar」，然後正式提取按揭貸款後，馬上將40萬元以「部份還款」方式即時償還給銀行，按揭餘額便能降至原本的160萬元，不會心理上感覺「借多咗」。 「但是，部份還款要罰息吧？」其實普遍而言，現時銀行「部份還款」首年罰息只是罰部份還款金額的現金回贈率，基本上沒有任何損失，兼賺盡優惠條款；如果業主沒有資金壓力，等1至2年罰息期後才還款，便連罰現金回贈也可以省回。 發財三式：套現做高息定存賺息差 業主如果進取些，轉按時加按，然後把加按所得放到高息定期存款戶口，可獲得正現金流，坐着也可以賺錢。現時有些銀行提供新客戶優惠，美元定期存款年利率可以高達3%，轉按套現按息只是2.375%，把資金泊在這些存款戶口，便能賺取息差。值得注意的是，套現部份也有現金回贈，以100萬元貸款額計，2.35%回贈即2.35萬元。 如果不想開立定期存款戶口，可以直接把套現資金放到按息掛鈎存款戶口對沖，有些銀行按息掛鈎存款戶口更可以分享給配偶共用。 發財四式：甩按保退火險賺保費 若果轉按是為了套現並借予親人做首期置業，估價當然是愈高愈好。網上銀行估價只是引述一間估價行報價，但實際上銀行普遍跟多間估價行合作。如果想獲得最高估價，便要親自到銀行分行，讓按揭專員協助尋找最理想價位。 最後，想提醒業主要精明管理自己的按揭計劃。如果兩年前是透過按揭保險上車，期間物業價格升幅理想，轉按後「甩按保」可以取回15%退款。另外，原來銀行火險也可以退款，業主完成轉按後，可親自到銀行分行查詢有沒有收取物業最新一年火險保費，如果有便可以申請退保。不過要留意，如果火險本身包含在屋苑管理費內，亦即是俗稱「master policy」，便不能退保。 Ref: https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190209/59235344

We will be on duty in Hong Kong for the CNY holiday, includes the CNY weekends and the HK CNY public holidays 我们将在香港值班，包括CNY周末和香港CNY公众假期 Wish you a Happy Chinese New Year! 祝你春节快乐！

經常聽到人講，供樓唔難，儲首期先難，但儲夠首期又是否足夠呢？其實，買樓並不只是儲首期而已，還涉及很多隱藏費用、雜費，加加埋埋可達幾十萬，一旦準備的金錢不足夠，隨時臨門一腳上車夢碎。 究竟買樓上車要多少預算？除首期外，以下為大家需要留意的開支，包括印花稅、律師費、公用事業按金、按揭保費、差餉地租、代理佣金及裝修費等。 印花稅 在香港無論是否首次置業、是否香港永久性居民的人士買樓都要付印花稅。首次置業的要交物業買賣印花稅，有關金額要視乎你所購買物業的樓價而定，最高為樓價的4.25%。以1個$500萬的物業為例，稅率為3%，即$15萬，可以說是一筆可觀的開支。 如果你不是首次置業，就要付雙倍印花稅(DSD)，稅率劃一為15%；假若買家為非香港永久性居民的人士，或者以公司名義購入物業，要付買家印花稅 (BSD)，稅率亦是劃一為15%。換言之，以上人士購入1個$500萬的單位，你要繳稅$75萬。 律師費 是否任何一間律師樓都可以用？不是的，為物業辦理按揭時，是必須找一間銀行所核准的律師樓，否則不能代表相關銀行辦理手續。那費用呢？一般依物業的新舊及面積計算，當然也有律師樓提供全包服務，即包律師費、政府登記費、查冊費和雜費，大約最平$6,000全包，但有些項目不包括在內，如補契費。 公用事業按金 入住時，開設水電煤戶口，以及管理費都需要付按金的。住宅用戶的水費按金為$400；私人住宅用戶的煤氣按金為$600；而電費按金一般是以賬戶60天的電費水平作基準；管理費按金通常為3個月的管理費。價錢雖不是很多，但交不出是非常麻煩的，所以要預留足夠的金錢。 按揭保費 根據現行的政策，銀行按揭成數最高只可借6成。為了維持銀行體系的穩定性，如果買家承造7成以上按揭，需要支付「按揭保險」，有關費用視乎還款年期，年期愈長及按揭成數愈高，保費就會愈貴，一般貸款額介乎1%至4%不等。 差餉及地租 差餉和地租是分4個季度預繳的，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3 %。要留意的是，近年《財政預算案》都有提出差餉寬減，如果買家碰巧遇到此情況，就可以慳回不少資金。 正所謂「一闊三大」，當你買了一層樓，要花費的錢就會更多，要記得，我們以上提及的開支，還未計算代理佣金、裝修費及添置家具費用等，所以買樓並不是儲首期咁簡單，必須要預多一點資金才可上車。 Ref: https://www.28hse.com/news/20181211/42150/

近年財政預算案都有推出寬減差餉措施，部份業主或企業因持有多個物業，變相可享多重減免。政府提出改革方案，限制每名業主只有一個物業可寬減差餉，大部份租戶則不能受惠。在新建議下，政府差餉寬減總額將減少約30億元，如方案獲立法會通過，最快於2021／22年度實施。  今年財政預算案公佈寬免本年度4季差餉，每季上限2,500元。按現行機制，物業發展商或持有多個物業的業主，可能會獲多重寬減，未能達致公平分配及社會公義。據財經事務及庫務局提交立法會文件顯示，經檢討後，當局提出5個改革方案，並認為其中一方案較可取，即限制每名業主只可有一物業可減免差餉。  新方案規定，物業是否符合某季度差餉寬減資格，需按該季度的參照日而定，如2021／22年度首季參照日為該年3月1日、第二季則6月1日，如此類推。若物業屬分權擁有，只可其中一名業主獲得寬減差餉。  按現行差餉寬減機制，2018／19年度政府庫房少收約178億元，當局估算新方案下，差餉寬減總額將減少約30億元。然而，新方案也有局限性，部份人士尤其經濟條件較佳者，可能以不同公司名義持有物業，仍可享多重寬減；日後除公屋租戶外，大部份租戶包括街市檔位等，均不再受惠。  當局也承認，新方案令差餉寬減機制複雜化，對業主造成不便，如新業主需向物業估價署更新業權資料；由於只一名業主可享差餉寬減，也可能引起共同業權的爭議。此外，估價署需設立全新電腦系統及投放大量人手，以記錄業權及成立資料庫，首兩年開支達2億至3億元，日後所涉的經常性開支更有待評估。  立法會財經事務委員會本月18日開會討論新方案，如方案獲採用，當局將向立法會申請撥款，讓估價署建立物業業權系統，需時約18至20個月，估計於2021／22年度後，新方案才可推行。在過渡期間，若政府於2019至2021年度提供差餉寬減，則按現行機制處理。  政府文件顯示，2017/18年度可獲最高差餉寬免額的繳納人，其差餉寬減額高達1億元，所持有的物業數目15,645萬個，而首10位可享有差餉寬減額的合共達2.6億元，當中涉及40,136個物業。但政府強調，這10名享有最高差餉寬減額的差餉繳納人，其物業租約其實有超過82%訂明租金是不包括差餉，有關差餉只是為方便管理，先由業主代繳，故此有關租客可受惠於差餉寬免。這10名享有最高差餉寬減額的人士，一般預料是持大量業物業的地產商。 Ref: https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20181211/59018154

有什么问题可以随便问我 ：）我在准备 PPT 啦，希望可以將我的知識幫助大家同學找到心目中理想的房子！ 进入微课堂 点击连接 > https://m.weike.fm/lecture/6328274?st=sharelink&inviter_id=31907466&share_platform=app&from=timeline&isappinstalled=0 PPT: 点击：2018 student talk v3 我的微信公众号： And also Thanks for the following Organiser and Sponsor: Organizer: Supreme Pioneers 微信公众号： Sponsored by: Hong Kong Expats Community 微信公众号： Q&A: 香港租房程序, 地點那些我就不說了,  因為有很多上網的資訊可以參考 我會說一些我常常遇到学生客人的問題及對香港租務误解 How to Pick an Area: 預計自己需要的通勤時間到達學校, 例如是30分鐘,  然後用百度地圖或者谷歌地圖計算Building 到地鐵站的步行時間, 然後用MTR (MTR 是香港地下铁路的名字) App 或者 MTR 网页, 计算住宅最近的地铁站到目的地地铁站的时间, 这样是最准确的, 然后当然要计算在目的地地铁站走到学校的步行时间啦, 這樣可以客觀地搜索可以選擇的地區 How to Pick a…

租樓看似易過買樓，但一樣有許多地方要注意，一不留神隨時有手尾跟。特別是現時樓市暢旺，細價租盤甚為搶手，租客想搵到筍盤就要識得箇中竅門。 新手租樓無論在搵盤、議價及簽約等各方面都有不少細節要留心，其中，搵盤可說是租樓最關鍵的一環，秘訣在於要努力做功課，若然能夠物色到合適的地產代理行及經紀，絕對事半功倍。 跟業主議價亦不容忽視，雖然住宅租金持續上升，但業主未必一定「吊高來租」，相比起高價租給麻煩租客，他們會傾向租給「好租客」，故只要新手租客做足功夫，讓業主感受到誠意及信心，租金很多時都有商量，搵筍價租盤並非不可能。 租客跟業主議價後，簽署租務合約一樣有很多細節要注意，最重要是保護自己的權益，免得日後出現爭拗。另外，租務支出亦要計清楚，以免失預算。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【搵盤篇】揀合適經紀 貨比三家 打算租樓的人士一般會搵地產代理代勞物色租盤，識得揀地產代理行及經紀是搵到筍盤的最大關鍵，皆因每間地產代理行的「收盤」能力及業務性質不同，如租客心儀街坊舊區的二手租盤，卻找新盤樓花代理，就會失去選擇的優勢。 他指，切忌以「盲人摸象」方式搵盤，在區內眾多地產代理行之中，宜搵三間確保可以找到大部分市場租盤的地產代理行，「貨比三家」找出最適合租客需要及租金的放盤。 除了尋找合適的地產代理行外，篩選經紀亦不容忽視。如果經紀因應租樓人士的要求落力跟進，而且不斷提供額外的放盤資訊，如一些即將完成租約或即將新放租的隱藏租盤，代表該經紀重視這單租務交易，找到筍盤的機會自然增加。 鍾情住新樓的人士，他建議要密切留意落成收樓兩周後的放盤情況，一般租盤較充裕，只要租客爭取業主信心，租金隨時有意外驚喜，惟他提醒近年細價盤搶手，要筍價租新樓都要講彩數，啱價的話最好盡快做決定，以免被其他租客捷足先登。 租金升勢凌厲，曾發生事故的租盤及「太空艙」也成為搶手貨。這兩類單位租樓流程跟普通單位分別不大，但提醒租客不要只貪平，入住前宜了解清楚居住環境是否合適，以免簽完租約後悔。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【議價篇】自動轉帳交租顯誠意 租金升個不停，租客想筍價租盤，識得議價絕對有優勢。業主一般願意找個交租穩定又安全的好租客，多過付得起高租金的麻煩租客，故若然租客能主動推銷自己，成功博取業主信任的話，租金很多時都有商量餘地。 他建議，如果租客對自己職業及交租能力具信心的話，不妨主動約見業主建立默契，並提交入息證明，如專業人士或公務員等好租客，大可利用職業優勢打動業主。 其他租客亦可打「人情牌」議價，招數包括主動提出以銀行自動轉帳形式交租，甚至一次過交足1年租及盡快起租，以向業主顯示誠意，爭取議價空間。 傳統上租客可向業主爭取「免租期」，以便在租約生效前免租進行裝修，但汪氏提醒，現時租盤搶手，未必個個業主願意提供「免租期」優惠，一旦因這些條款而被其他租客租入心儀單位，恐怕得不償失。 另外，租盤業主叫價參差，租客宜多以同屋苑或附近物業租金作格價對象，以衡量單位是否抵租，尤其是剛入伙的新盤，缺乏租金指標，就更加要以不同地區的新入伙盤作比較，減低交貴租的機會。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【簽約篇】列明各種條款免爭拗 租客跟業主洽談好租金，經紀查證業權後，就可跟業主簽租約作實。租客首先簽署臨時合約，要注意除了列明租期、租金、付款日期及免租期等條款外，如業主包管理費、差餉、地租、水電費、傢俬及電器等的話，謹記寫清楚在合約內，尤其是傢俬或冷氣，最好寫明數量及牌子，以免日後出現糾紛。 至於水電煤由業主或租客申請、按金如何處理，以及住戶證數目一樣要列明。另外，合約內亦要釐清維修權責誰屬，最常見是水喉問題，一般室內由租客負責，室外由業主負責。 租約期方面，一般為兩年，包括租期首12個月的「死約」，及第13個月起至租期結束的「生約」（退租權），「生死約」日期宜在合約內列明。 此外，簽訂臨時租約後普遍一、兩周內會簽署正式租約及租客收匙，並支付地產代理佣金及印花稅。 另外，租樓開支一樣要計清楚，除了一個月租金作上期（第一個月租金），及兩個月按金計算，還有地產代理佣金，通常是半個月租金計，印花稅（「打釐印」）則為年租金的約0.25%，詳情可參考稅務局的收費表。

大型私人屋苑400萬元或以下放盤近絕迹，九成按保名存實亡，部分業界籲放寬至500萬元單位。不過，隨着樓價急升，現時包括馬鞍山、將軍澳及東涌等地區，樓價「五球」或以下放盤已消失。同時個別屋苑或地區亦進入倒數階段，青衣區及沙田市中心七屋苑，分別僅餘約7個及5個同類放盤。 新港城入場費580萬 政府表示曾考慮放寬按揭成數，但即使放寬九成按揭上限至500萬元單位，市場可選擇的盤源愈來愈少。本報綜合市場資料，個別地區此類售價的私人屋苑放盤早已消失。馬鞍山新港城實用面積348方呎單位，去年同期仍有個別成交價約450萬元，但新盤開售帶動樓價升，自去年中起區內已沒有500萬元以下放盤，入場費現更升至約580萬元起，已屬區內叫價最低放盤。 將軍澳區情況相同，區內二手樓價亦被新盤帶動飆升。該區不單500萬元以下放盤已絕迹，即使600萬元以下私樓放盤現時亦僅餘下數伙。他表示，慧安園1座高層戶，實用面積354方呎，叫價585萬元，為區內私樓目前入場放盤。據悉，去年二月同面積單位成交價仍不足「五球」。 東涌區除東環及藍天海岸一房戶有500餘萬元放盤外，其餘私樓叫價均逾600萬元，去年同期藍天海岸6座實用面積388方呎單位，成交價僅約463萬元。 事實上，現時樓價500萬元以下的私人屋苑單位已所剩無幾，部分新界地區或屋苑亦已進入最後召集。青衣二手屋苑中，僅餘美景花園有同類銀碼放盤，數量只有約7伙。如屋苑一個實用面積388方呎單位，現連租約叫價460萬元，較去年已高出約21.7%。鄰區荃灣的細價屋苑中，僅餘下荃灣中心及荃德花園有同類放盤，入場費分別425萬元及430萬元起。 屯門細價盤源縮37% 沙田市中心七個主要屋苑當中，現時合共只有約3至5個叫價低於500萬元放盤，好運中心佔一個，其餘均來自希爾頓中心。中原指出，希爾頓中心一個實用面積274方呎單位，以470萬元放售，實用呎價17,153元。 至於現時較多該類價位私樓放盤的地區為屯門。該區目前僅餘435個叫價500萬元或以下私樓放盤，較去年二月約698個，銳減約37.7%或263個。 部分大型屋苑入場費已邁向「五字頭」，隨時跌出上車盤行列。沙田第一城樓價於過去三至四個月開始急升，除了數個最低層或凶宅同層放盤，叫價由490萬元起，其餘至少要500萬元，入場費較去年同期高25%。牛頭角淘大花園現時入場費亦由500萬元起，該放盤單位實用面積約285方呎，較去年同期高約11%，意向實用呎價約17,544元。 放寬按保慎增添風險 理工大學建築及房地產學系教授許智文指，放寬按保確能讓市民容易上車，但亦會增加買家及銀行體系所承受風險，同時樓價可能因而上升，故買家務必量力而為。他續稱，政府要協助市民置業，可做的事情不多，或可考慮英國「分享擁有權」的做法，買家可買入單位部分產權，再按業權比例支付租金。若要改善供應不足及住屋問題，則可興建更多公營房屋。

港人買樓，除了計算首期、按揭及每月供款外，往往忽略了入伙後每月要支付的管理費。縱觀近年推售的新盤，往往標榜設豪華會所設備，酒店式管理服務等予住客享用，但其實「羊毛出自羊身上」，買家入住後要支付的管理費金額相當驚人。 參考近期新樓每呎管理費動輒4、5元，如劏房般的「納米單位」每月管理費支出便涉千餘元，買樓收租「無肉食」，用家亦「小數怕長計」，管理費隨時相等於每月供款額一成，偏偏管理費資料不會於樓書上提供，準買家入市前宜主動向賣方及地產代理查詢。 管理費是根據大廈公契規定的管理/業權份數而釐定，由所有業主共同攤分屋苑公共空間的整體開支，如日常管理、保安、清潔、維修及保養等。近年不少單幢盤提供「納米單位」，居住空間既細小，亦欠缺大型會所設施，卻由於單位伙數少，故每戶要攤分的管理費變得相當高昂，每呎計隨時比豪宅還要貴。 一手單幢樓管理費貴同區二手樓兩倍 如樓花期長達3年、目前尚未入伙的黃大仙鑽嶺，涉95伙，物業提供一個5,000平方呎的私人會所，但不設停車場，每呎管理費卻要5元。 參考項目最新一份價單計，低層Ａ室一個353平方呎兩房戶，價單定價為604.48萬元，以現時息率計，借六成，25年還款期，月供約1.56萬元，而每月管理費則要1,765元，一年便是2.1萬元，即管理費支出已相等於供樓款項的11%。即使項目最細的198平方呎開放式戶，管理費也要990元。 參考同區又鄰近港鐵站出入口的二線屋苑新光中心，管理費每呎僅約1.57元，相比之下，鑽嶺貴足足兩倍。 Grand YOHO大戶　每月管理費貼近七千 即使是大型屋苑伙數多，每戶支出的管理費理應可攤薄，惟「隨樓附帶」的大型豪華會所設備及管理服務，費用還是由業主攤分。如近月收樓的第一期Grand YOHO，涉1,128伙，住宅單位管理費每呎3.95元，暫為元朗區內最貴。若以項目最大單位1,734平方呎計，每月管理費便要6,849元，一年便要8.2萬元。 扣除管理費支出　收租回報明顯下降 若以屋苑一個514平方呎兩房戶為例，2座中層G室，價單定價801.26萬元，折實約655萬元，如現時息率借六成、25年計，月供約1.62萬元，而每月管理費需2,030元，管理費已等於每月供樓款項的12%。而同類呎數單位近期成交月租約1.62萬元，對收租客而言，若扣除管理費後，租金回報便由2.97厘降至2.6厘。 不少大型屋苑設有綠化園林及泳池，保養成本高，費用轉嫁業主；除了因為屋苑提供17萬平方呎會所及戶外園林、涉逾50項設施外，發展商又引入禮賓式服務，如為住客提供各式小家電、衣物代洗、網購收集中心等。 而屋苑會所如室內及室外游泳池、嬉水區，兒童及成人健身室，每次使用需額外收費15至25元，三項鐵人訓練室時租約150元，標準室內運動場時租160元，另有可用作婚宴及證婚場地的宴會廳，時租約600元。 樓書毋須列管理費款額 有香港房屋經理學會成員指出，新盤管理費趨增，原因之一是近年流入加入大量綠化元素，如園林花圃、綠化牆身等等，均需專業保養，成本不低。與此同時，最低工資政策下，物業管理及清潔等人工成本開支亦有增長，終轉嫁至業主身上。 管理費作為每名業主的經常開支，惟在購買樓花時，此費用往往成疑。現時，一手條例並沒有要求賣方必須於售樓說明書中列出每個住宅物業的管理費款額，賣方只須在一手住宅物業落成後作銷售時，在「賣方資料表格」才列出管理費用，故準買家購買樓花時，宜主動向地產代理或賣方查詢相關費用資訊。