(微信Q&A直播) 資深房產中介Morris教你在香港選房子, 避免麻烦, 租到近學校的好房子

有什么问题可以随便问我 :)我在准备 PPT 啦,希望可以將我的知識幫助大家同學找到心目中理想的房子! 进入微课堂 点击连接 > https://m.weike.fm/lecture/6328274?st=sharelink&inviter_id=31907466&share_platform=app&from=timeline&isappinstalled=0 PPT: 点击:2018 student talk v3 我的微信公众号: And also Thanks for the following Organiser and Sponsor: Organizer: Supreme Pioneers 微信公众号: Sponsored by: Hong Kong Expats Community 微信公众号: Q&A: 香港租房程序, 地點那些我就不說了,  因為有很多上網的資訊可以參考 我會說一些我常常遇到学生客人的問題及對香港租務误解 How to Pick an Area: 預計自己需要的通勤時間到達學校, 例如是30分鐘,  然後用百度地圖或者谷歌地圖計算Building 到地鐵站的步行時間, 然後用MTR (MTR 是香港地下铁路的名字) App 或者 MTR 网页, 计算住宅最近的地铁站到目的地地铁站的时间, 这样是最准确的, 然后当然要计算在目的地地铁站走到学校的步行时间啦, 這樣可以客觀地搜索可以選擇的地區 How to Pick a…

【想租筍盤?】香港租房谈价攻略!

租樓看似易過買樓,但一樣有許多地方要注意,一不留神隨時有手尾跟。特別是現時樓市暢旺,細價租盤甚為搶手,租客想搵到筍盤就要識得箇中竅門。 新手租樓無論在搵盤、議價及簽約等各方面都有不少細節要留心,其中,搵盤可說是租樓最關鍵的一環,秘訣在於要努力做功課,若然能夠物色到合適的地產代理行及經紀,絕對事半功倍。 跟業主議價亦不容忽視,雖然住宅租金持續上升,但業主未必一定「吊高來租」,相比起高價租給麻煩租客,他們會傾向租給「好租客」,故只要新手租客做足功夫,讓業主感受到誠意及信心,租金很多時都有商量,搵筍價租盤並非不可能。 租客跟業主議價後,簽署租務合約一樣有很多細節要注意,最重要是保護自己的權益,免得日後出現爭拗。另外,租務支出亦要計清楚,以免失預算。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【搵盤篇】揀合適經紀 貨比三家 打算租樓的人士一般會搵地產代理代勞物色租盤,識得揀地產代理行及經紀是搵到筍盤的最大關鍵,皆因每間地產代理行的「收盤」能力及業務性質不同,如租客心儀街坊舊區的二手租盤,卻找新盤樓花代理,就會失去選擇的優勢。 他指,切忌以「盲人摸象」方式搵盤,在區內眾多地產代理行之中,宜搵三間確保可以找到大部分市場租盤的地產代理行,「貨比三家」找出最適合租客需要及租金的放盤。 除了尋找合適的地產代理行外,篩選經紀亦不容忽視。如果經紀因應租樓人士的要求落力跟進,而且不斷提供額外的放盤資訊,如一些即將完成租約或即將新放租的隱藏租盤,代表該經紀重視這單租務交易,找到筍盤的機會自然增加。 鍾情住新樓的人士,他建議要密切留意落成收樓兩周後的放盤情況,一般租盤較充裕,只要租客爭取業主信心,租金隨時有意外驚喜,惟他提醒近年細價盤搶手,要筍價租新樓都要講彩數,啱價的話最好盡快做決定,以免被其他租客捷足先登。 租金升勢凌厲,曾發生事故的租盤及「太空艙」也成為搶手貨。這兩類單位租樓流程跟普通單位分別不大,但提醒租客不要只貪平,入住前宜了解清楚居住環境是否合適,以免簽完租約後悔。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【議價篇】自動轉帳交租顯誠意 租金升個不停,租客想筍價租盤,識得議價絕對有優勢。業主一般願意找個交租穩定又安全的好租客,多過付得起高租金的麻煩租客,故若然租客能主動推銷自己,成功博取業主信任的話,租金很多時都有商量餘地。 他建議,如果租客對自己職業及交租能力具信心的話,不妨主動約見業主建立默契,並提交入息證明,如專業人士或公務員等好租客,大可利用職業優勢打動業主。 其他租客亦可打「人情牌」議價,招數包括主動提出以銀行自動轉帳形式交租,甚至一次過交足1年租及盡快起租,以向業主顯示誠意,爭取議價空間。 傳統上租客可向業主爭取「免租期」,以便在租約生效前免租進行裝修,但汪氏提醒,現時租盤搶手,未必個個業主願意提供「免租期」優惠,一旦因這些條款而被其他租客租入心儀單位,恐怕得不償失。 另外,租盤業主叫價參差,租客宜多以同屋苑或附近物業租金作格價對象,以衡量單位是否抵租,尤其是剛入伙的新盤,缺乏租金指標,就更加要以不同地區的新入伙盤作比較,減低交貴租的機會。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 【簽約篇】列明各種條款免爭拗 租客跟業主洽談好租金,經紀查證業權後,就可跟業主簽租約作實。租客首先簽署臨時合約,要注意除了列明租期、租金、付款日期及免租期等條款外,如業主包管理費、差餉、地租、水電費、傢俬及電器等的話,謹記寫清楚在合約內,尤其是傢俬或冷氣,最好寫明數量及牌子,以免日後出現糾紛。 至於水電煤由業主或租客申請、按金如何處理,以及住戶證數目一樣要列明。另外,合約內亦要釐清維修權責誰屬,最常見是水喉問題,一般室內由租客負責,室外由業主負責。 租約期方面,一般為兩年,包括租期首12個月的「死約」,及第13個月起至租期結束的「生約」(退租權),「生死約」日期宜在合約內列明。 此外,簽訂臨時租約後普遍一、兩周內會簽署正式租約及租客收匙,並支付地產代理佣金及印花稅。 另外,租樓開支一樣要計清楚,除了一個月租金作上期(第一個月租金),及兩個月按金計算,還有地產代理佣金,通常是半個月租金計,印花稅(「打釐印」)則為年租金的約0.25%,詳情可參考稅務局的收費表。

屋苑五球盤瀕臨絕迹

大型私人屋苑400萬元或以下放盤近絕迹,九成按保名存實亡,部分業界籲放寬至500萬元單位。不過,隨着樓價急升,現時包括馬鞍山、將軍澳及東涌等地區,樓價「五球」或以下放盤已消失。同時個別屋苑或地區亦進入倒數階段,青衣區及沙田市中心七屋苑,分別僅餘約7個及5個同類放盤。 新港城入場費580萬 政府表示曾考慮放寬按揭成數,但即使放寬九成按揭上限至500萬元單位,市場可選擇的盤源愈來愈少。本報綜合市場資料,個別地區此類售價的私人屋苑放盤早已消失。馬鞍山新港城實用面積348方呎單位,去年同期仍有個別成交價約450萬元,但新盤開售帶動樓價升,自去年中起區內已沒有500萬元以下放盤,入場費現更升至約580萬元起,已屬區內叫價最低放盤。 將軍澳區情況相同,區內二手樓價亦被新盤帶動飆升。該區不單500萬元以下放盤已絕迹,即使600萬元以下私樓放盤現時亦僅餘下數伙。他表示,慧安園1座高層戶,實用面積354方呎,叫價585萬元,為區內私樓目前入場放盤。據悉,去年二月同面積單位成交價仍不足「五球」。 東涌區除東環及藍天海岸一房戶有500餘萬元放盤外,其餘私樓叫價均逾600萬元,去年同期藍天海岸6座實用面積388方呎單位,成交價僅約463萬元。 事實上,現時樓價500萬元以下的私人屋苑單位已所剩無幾,部分新界地區或屋苑亦已進入最後召集。青衣二手屋苑中,僅餘美景花園有同類銀碼放盤,數量只有約7伙。如屋苑一個實用面積388方呎單位,現連租約叫價460萬元,較去年已高出約21.7%。鄰區荃灣的細價屋苑中,僅餘下荃灣中心及荃德花園有同類放盤,入場費分別425萬元及430萬元起。 屯門細價盤源縮37% 沙田市中心七個主要屋苑當中,現時合共只有約3至5個叫價低於500萬元放盤,好運中心佔一個,其餘均來自希爾頓中心。中原指出,希爾頓中心一個實用面積274方呎單位,以470萬元放售,實用呎價17,153元。 至於現時較多該類價位私樓放盤的地區為屯門。該區目前僅餘435個叫價500萬元或以下私樓放盤,較去年二月約698個,銳減約37.7%或263個。 部分大型屋苑入場費已邁向「五字頭」,隨時跌出上車盤行列。沙田第一城樓價於過去三至四個月開始急升,除了數個最低層或凶宅同層放盤,叫價由490萬元起,其餘至少要500萬元,入場費較去年同期高25%。牛頭角淘大花園現時入場費亦由500萬元起,該放盤單位實用面積約285方呎,較去年同期高約11%,意向實用呎價約17,544元。 放寬按保慎增添風險 理工大學建築及房地產學系教授許智文指,放寬按保確能讓市民容易上車,但亦會增加買家及銀行體系所承受風險,同時樓價可能因而上升,故買家務必量力而為。他續稱,政府要協助市民置業,可做的事情不多,或可考慮英國「分享擁有權」的做法,買家可買入單位部分產權,再按業權比例支付租金。若要改善供應不足及住屋問題,則可興建更多公營房屋。

新楼管理費嚇人 每月供樓變相多10% 租金回報减

港人買樓,除了計算首期、按揭及每月供款外,往往忽略了入伙後每月要支付的管理費。縱觀近年推售的新盤,往往標榜設豪華會所設備,酒店式管理服務等予住客享用,但其實「羊毛出自羊身上」,買家入住後要支付的管理費金額相當驚人。 參考近期新樓每呎管理費動輒4、5元,如劏房般的「納米單位」每月管理費支出便涉千餘元,買樓收租「無肉食」,用家亦「小數怕長計」,管理費隨時相等於每月供款額一成,偏偏管理費資料不會於樓書上提供,準買家入市前宜主動向賣方及地產代理查詢。 管理費是根據大廈公契規定的管理/業權份數而釐定,由所有業主共同攤分屋苑公共空間的整體開支,如日常管理、保安、清潔、維修及保養等。近年不少單幢盤提供「納米單位」,居住空間既細小,亦欠缺大型會所設施,卻由於單位伙數少,故每戶要攤分的管理費變得相當高昂,每呎計隨時比豪宅還要貴。 一手單幢樓管理費貴同區二手樓兩倍 如樓花期長達3年、目前尚未入伙的黃大仙鑽嶺,涉95伙,物業提供一個5,000平方呎的私人會所,但不設停車場,每呎管理費卻要5元。 參考項目最新一份價單計,低層A室一個353平方呎兩房戶,價單定價為604.48萬元,以現時息率計,借六成,25年還款期,月供約1.56萬元,而每月管理費則要1,765元,一年便是2.1萬元,即管理費支出已相等於供樓款項的11%。即使項目最細的198平方呎開放式戶,管理費也要990元。 參考同區又鄰近港鐵站出入口的二線屋苑新光中心,管理費每呎僅約1.57元,相比之下,鑽嶺貴足足兩倍。 Grand YOHO大戶 每月管理費貼近七千 即使是大型屋苑伙數多,每戶支出的管理費理應可攤薄,惟「隨樓附帶」的大型豪華會所設備及管理服務,費用還是由業主攤分。如近月收樓的第一期Grand YOHO,涉1,128伙,住宅單位管理費每呎3.95元,暫為元朗區內最貴。若以項目最大單位1,734平方呎計,每月管理費便要6,849元,一年便要8.2萬元。 扣除管理費支出 收租回報明顯下降 若以屋苑一個514平方呎兩房戶為例,2座中層G室,價單定價801.26萬元,折實約655萬元,如現時息率借六成、25年計,月供約1.62萬元,而每月管理費需2,030元,管理費已等於每月供樓款項的12%。而同類呎數單位近期成交月租約1.62萬元,對收租客而言,若扣除管理費後,租金回報便由2.97厘降至2.6厘。 不少大型屋苑設有綠化園林及泳池,保養成本高,費用轉嫁業主;除了因為屋苑提供17萬平方呎會所及戶外園林、涉逾50項設施外,發展商又引入禮賓式服務,如為住客提供各式小家電、衣物代洗、網購收集中心等。 而屋苑會所如室內及室外游泳池、嬉水區,兒童及成人健身室,每次使用需額外收費15至25元,三項鐵人訓練室時租約150元,標準室內運動場時租160元,另有可用作婚宴及證婚場地的宴會廳,時租約600元。 樓書毋須列管理費款額 有香港房屋經理學會成員指出,新盤管理費趨增,原因之一是近年流入加入大量綠化元素,如園林花圃、綠化牆身等等,均需專業保養,成本不低。與此同時,最低工資政策下,物業管理及清潔等人工成本開支亦有增長,終轉嫁至業主身上。 管理費作為每名業主的經常開支,惟在購買樓花時,此費用往往成疑。現時,一手條例並沒有要求賣方必須於售樓說明書中列出每個住宅物業的管理費款額,賣方只須在一手住宅物業落成後作銷售時,在「賣方資料表格」才列出管理費用,故準買家購買樓花時,宜主動向地產代理或賣方查詢相關費用資訊。

香港房屋小知识 – 海水冲厕

现时世界上仍有不少地方依赖食水冲厕,而水务署却早於1950年後期率先设立海水供应系统,为政府及政府补助的高密度住宅发展计划供应海水作冲厕用途。发展至今,香港已是世界上广泛使用海水冲厕的少数地区之一,而善用海水这种可持续的水源,仍在本港的水资源管理中占重要地位,每年更为我们节省逾2亿7,000万立方米食水,相当於本港两成的总水用量。我们会不断扩大海水冲厕应用,藉此减低以食水冲厕的需求。 海水供应网络进一步延伸 2015年,水务署成功延伸冲厕海水管网,使香港的海水覆盖率增至八成半人口,现时新界西北(包括屯门东、洪水桥、天水围和元朗市中心等)及薄扶林区内的楼宇已可转用海水冲厕。待这些新增覆盖地区的海水供应网络全面实施後,每年将可为香港节省合共约2,000万立方米食水量。 另一方面,部分内陆地区(如北区等)远离海岸,现阶段安装海水供应系统有违经济原则。虽然如此,我们会积极检讨,并在技术可行及符合成本效益的情况下,继续扩展海水供应系统或开拓新水源(如再造水),以进一步减少食水冲厕的使用量。 冲厕海水水质 诚然,海水处理毋须达到食水标准,但仍须符合水务署制定的水质指引,确保冲厕用的海水水质达可接受程度。我们会先以隔网除掉海水中较大的杂质,再以氯气或次氯酸盐进行消毒,并确认水质符合水务署规定的颜色、混浊度、气味等要求,才输送至配水库予用户使用。 转用海水冲厕 转用海水冲厕有助节省珍贵淡水资源,加上供应海水的耗电量较供应食水的为低,因而能减少碳排放,而用户亦可减少水费支出。 1960年代以後获水务监督批准的楼宇水管工程,均已采用抗海水侵蚀的物料,可用作冲厕供水系统,因此使用海水冲厕对内部供水系统的维修应无特别问题。

[二手細價樓再升過] 楼金管擬放寬按保計劃 減低按揭首付門檻

樓市熾熱,屢創天價。香港金融管理局表示,未見有條件放寬逆周期措施,但罕有地公開表示,香港按揭證券公司可因應市場變化,調整按保計劃,以助市民上車。有按揭代理認為,放寬規定變相鼓勵業主換樓,新盤熾熱情況將蔓延至二手市場。 金管局總裁陳德霖指,一七年八至九月樓市價量齊升,尤其小型單位需求明顯上升,坦言暫未見有條件放寬樓按措施。對於市場建議政府放寬高成數按保,籲覆蓋的物業範圍擴至較高樓價,他表示,按揭保險計劃是按證根據市場機制,以及風險為本原則營運,可按市場情況作出調整,協助未能負擔首期市民上車。 四百萬元或以下放盤絕迹 另方面,陳德霖強調當局關注措施可能引起的市場反應,現正密切審視市場情況。按揭證券公司發言人指,將因應市場變化,審視是否有需要修訂按揭保險計劃,其中會顧及公司所承擔的風險及對物業市場的影響。 市民透過金管局旗下按證的按保計劃,可做最高九成按揭,但須為樓價四百萬元或以下物業,八成按保的覆蓋物業,則最高為六百萬元。近年樓價上漲,市場上低於四百萬元的放盤可遇不可求,首期不足的市民常「呻」上車艱難。 或刺激換樓熱潮 市場會將金管局放寬按揭,理解為樓價上升信號,預期按證確認放寬措施後,會同時收緊其他借貸條件作平衡,例如提高借款人的壓力測試要求。她認為,放寬按保有助市民上車之外,亦會鼓勵業主換樓。新盤暢旺的氣氛,或將蔓延到二手市場,「啟動市場上的換樓鏈」。 銀行貸款部主管認為,要打破現時四百萬元以下物業可承做九成按揭貸款的規限,定必設下額外條件,並指不會擔心因此令更多市民「掹車邊」上車,而接「火棒」。 銀行信貸部主管提醒,放寬按保原意正面,可幫助首期不足,但具穩定收入及還款實力的市民上車。

「家居寶」家居保險計劃

不論是數百呎的小天地,或是千呎的安樂窩,越來越多人願意投放心思及金錢, 購買不同家具或打造特色裝修,建立一個舒適的家。要住得安心,當然需要一份 全面的家居保險,保障您隨時因意外,如颱風、火災、盜竊或水浸招致的家居財 物損失及維修費用;甚至因疏忽而引致第三者的法律責任。 保誠精選「家居寶」正正為您,特別保障在您及家人以住戶身份下的額外風險!              

港人買樓按揭不足五成

金管局提交予立法會的文件顯示,自2009年當局推出多輪逆周期監管措施後,新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數持續下降,從實施措施前的64%降至去年11月的49%,不過仍未及8月最低的48.3%;換言之,港人買樓借貸的按揭成數,不足五成。 供款與入息比率升至35% 11月業主平均供款與入息比率回升至35%。去年11月買賣合約宗數5,694宗,按月增7%;新申請住宅按揭貸款宗數有12,265宗,按月升8%;新批出住宅按揭貸款宗數為9,323宗,按月增近19%。至於香港家庭負債佔本地生產總值的比例再創新高,截至去年第三季,達到69.1%。 港元轉弱,年底收報7.81水平。金管局表示,部份原因是套息活動在港元流動性改善下回升,同時亦因為美元的商業需求在臨近年底增加。 另金管局指,自去年10月底開始,銀行體系結餘維持約1,800億元,銀行在臨近年底對流動性管理趨於謹慎引致拆息走高,又說銀行體系資本保持充裕。本地註冊認可機構的綜合資本充足比率去年9月底達18.7%,遠高於8%的國際最低要求。 Looking for flats? Please visit www.morris-hk.com/