Author: morris

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不少人以為上車，只要儲夠首期就成功，事實上，要成功上會批按揭，尚要過銀行或按揭保險公司兩關，分別是供款佔入息比例及壓力測試。 現時按揭規定嚴格，供款佔收入比例會有所限制，以申請9成按揭、首間物業買家為例，供款佔收入比例不得超過45%。假設借360萬元買樓，供款年期為30年，按揭息率為2.15厘，每月供款約14000元，此表示申請人最少要有約31100元。第二關為壓力測試，銀行會假設現時按息加3%，則供款佔收入比例不超過55%。再用上文提及的九成按例子，如果按息加3%至5.15%，供款佔入息不得高過55%，此表示申請人月薪最少要有約37000元。另外，收入只計固定收入，花紅、佣金不被計算。至於剛才提過既比例，即係45%同55%呢，會隨不同按揭成數、申請人是否首置而有所不同。

政府今日通過放寬換樓退稅期，由9個月增至12個月。延長換樓期限制的實際作用仍有待觀察，但至少可紓緩換樓客一些心理壓力，令他們的換樓時間更充裕，增加換樓意欲；預料消息出來後，短期內中小型單位的放盤量可望增加5%至10%，冀有助逐步修復斷裂了的換樓鏈。 署理運輸及房屋局局長蘇偉文今日(11日)在立會會議上指，由於目前超低利率、流動資金充裕及房屋供求失衡的非常環境，本地物業市場仍然熾熱，樓價亦處於極高水平，且未見下行跡象。因此，政府現時無意「減辣」，並且有決心維持一系列需求管理措施，包括盡快落實新住宅印花稅，以防範樓市泡沫風險進一步惡化，確保樓市穩健發展。 另就有關延長「換樓期」的建議，蘇偉文稱，政府在過去半年一直留意議員、社會各界和物業市場對建議的意見和反應。政府早前對於延長「換樓期」的最大顧慮，是這項舉措會否被市場趁機炒作為政府「減辣」的訊號，導致樓市更為熾熱。 考慮到社會普遍認為延長「換樓期」是一項便利市民的措施，可以進一步幫助以「先買後賣」方式換樓的人士，讓他們有更充裕的時間進行物業買賣的相關程序，政府認為「換樓期」延長至12個月是可接受的修訂。 立法會晚上通過樓市印花稅措施的條例草案，將住宅印花稅稅率劃一為15%，首次置業的香港永久性居民可獲豁免，追溯至前年十一月五日起。會議又通過民建聯周浩鼎的修訂，將退稅機制下換樓期限，由政府建議的半年，延長至一年。署理運輸及房屋局長蘇偉文表示，延長換樓期的修訂可以接受，尊重議員選擇，政府會按議決執行。 對於有商界議員批評「辣招」無用，但就「冰封」二手市場，蘇偉文指，二手市場交投宗數受多個因素影響，而「辣招」的目的是減少短期投機活動，隨著短期投機者離開市場，二手交投自然會減少，自政府一三年推出雙倍印花稅後，近年二手交投量維持在每年大約四萬宗。

去年樓價持續攀升外，住宅租金同步上升。2017年全年，本港107個私樓租金，累升7.8%，較2016年全年升4.4%升幅，顯著較高，並創下近3年來新高。 2017年租金全年上升，主要是香港經濟持續復甦，帶動租金同樣穩步向升，呎租創新高。展望2018年，本港經濟平穩向升，年底租金有望迫近39元，全年升幅約8.5%。按月方面，上月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得35.9元，較11月份的35.8元上升0.3%。租金連升21個月，累升18.5%。單位2017年剛上升7.8%，上月為傳統租務淡季，但租金繼續創新高，顯示市場普遍看好今年香港經濟走勢，相信未來租金繼續有力向上。十大藍籌屋苑方面，紅磡黃埔花園錄得最大按年升幅，最新錄39.2元，較2016年的33.2元上升18.1%。 其次為鴨脷洲海怡半島，按年升12.1%。第三為沙田第一城，按年升11.9%。天水圍嘉湖山莊升8%、荔枝角美孚新村升7.5%、藍田麗港城升6.4%，柴灣杏花村升6.2%、鰂魚涌太古城升3.2%、藍田匯景花園升1.3%。只有鰂魚涌康怡花園錄得跌幅，按年下跌2.9%。

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